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从1月6日起，一些开发商发现，自己登陆“网上房地产”（上海市房地产交易中心主办的房地产交易服务网站）的密钥失效了，仔细一看，原来是被系统暂停网签了。
1月7日，上海住建委于官网发布消息称，为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自1月6日起，市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。
网上房地产信息则显示，“一声令下”，在上海十五个区内约130余个商业办公项目被暂停销售或暂停网签，其中嘉定和青浦等区域最多，仅有15个左右的项目仍能正常销售。
▲“正常在售商业办公项目”（图片来源今日房产）
但这只是网络显示的信息，实际上情况是怎样呢？《每日经济新闻》在政策发布后第一时间走访了上海多个商业办公项目发现，很多“被禁”项目已暂停销售相关住宅类产品，虽然系统信息显示依然有货可售，但经营人员普遍声称“已无货可卖”，以此避嫌。而一部分楼盘依然在商办项目上卖住宅！
做足了“打擦边球踩红线的准备”
在商办房相对集中的青浦大虹桥地区，在被网上房地产暂停网签的恒基旭辉城，置业顾问称，项目小户型去年已卖完，目前只剩下300平以上的大户型在售。
但《每日经济新闻》了解到，恒基旭辉城有两张预售证被暂停，办公楼户型从90㎡-300㎡不等，仅其中一张被暂停销售的预售证（“闵行房管(2016)预字0000488号”）粗略统计，项目有约45套在售（17号楼约15套116-230平的办公楼；12号楼有15套116-220平的办公楼；5号楼有15套103-200平的办公楼）。
▲图片源自网上房地产（红框为小面积户型）
恒基旭辉城在广告中重点推广的“100平米起售小面积现房办公”产品，在房管局网站上显示还有房，到置业顾问口中也突然“没了”，而且置业顾问无法给出有理有据的解释，令人生疑。
对此事，旭辉集团相关负责人表示，对项目层面的问题不甚清楚，可能是手续问题，需要进一步了解。截止发稿对方尚未回复最新进展。
知名房地产人士薛建雄直言，这类项目很可能是怕被查，索性说没有货了。这是典型的临时抱佛脚的行为，等风声一过即可能继续销售或变样再卖。
陆家嘴滨江凯旋门的销售倒比较直白，干脆直接说，其实有许多酒店式公寓可卖，但政府出了政策现在不能卖。
当然，也有项目“不屑”掩饰，即使被暂停销售，却依旧在卖。但它们基本都做足了“打擦边球踩红线”的准备。
▲每日经济新闻 摄
《每日经济新闻》在位于青浦徐泾镇的中建锦绣天地，就被告知项目已接近尾盘，还有十几套酒店式公寓是可以买的。但项目现场看不到楼书、样板间等能“定形”有“证据”的物件，案场销售也闪烁其词称，没有样板间参观只能看现房。但网上房地产上，该项目明确显示“暂停销售”。
▲图片源自网上房地产
案场销售所谓的现房，是一处前后通透的毛坯房，80平方米左右，层高3米，目及处尚未发现公共卫生间的设计。
据上海2015年4月1日起实施的《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的意见》，公寓式办公建筑必须“每一分隔单元的建筑面积不小于150平方米，层高不大于4.5米，且必须带卫生设备”。
该项目所售房源，显然已经违反相关规定，且或存在近日上海住建委提到的“擅自改变房屋单元空间分割”等违规情况。
另外，案场销售告诉《每日经济新闻》，只要消费者付过定金之后，开发商会免费为其进行装修，届时，卫浴、厨房、瓷砖都会进行铺设，购房人可以做到拎包入住。
薛建雄认为，开发商这样做，也是为了应对检查——只有先做成办公楼的形式，才能通过政府验收，在交房验收之后统一做改造，就可以说是卖办公实则当住宅来住，以此获利。
暂未被禁的公寓，也有危险？
“被禁”的项目表现不一，很多没有被列入暂停销售行列的一些酒店式公寓，看到目前的处境，销售也变得很谨慎。
比如位于闵行的新华红星国际，项目虽然迎接着一批又一批看房客，但看样板间时，销售员就会提醒，现在很多酒店公寓已经暂停销售，要出手得趁早。
据该销售介绍，此次被限制的都是50年产权的酒店式公寓，这个项目因为是40年产权，所以还不受限制。
业内人士表示，40年是纯商业，50年产权是商业综合用地，有办公、有商业。但40年和50年没有太大本质上的差别，这种打擦边球很可能也要被停掉。
据21世纪经济报道，上海有关部门建议从四个方面全方位落实类住宅整顿：加强对政府职能部门在审批、验收、办理产证过程中的失职渎职行为的问责力度；对房企、房产中介的不规范行为制定“负面清单”并严肃处理；市区联动、堵塞监管缝隙，着力完善办公类项目的设计规范、预售审批、联合验收等措施，健全类住宅监管机制、抓紧研究针对类住宅的限购政策等；严守政策底线，在合同签订、交易登记等环节强化咨询服务与风险提示，加强舆论引导，对各种误导性的宣传推介要追究责任。
如果真实落地，这意味着上海商业办公物业的销售限制将会再度加严，“黑名单”或将扩容。
上海商地8年增翻6倍 商办楼违规扎堆
一方面是调控加码，上海公寓大面积“限售”，但另一方面，《每日经济新闻》整理近年来上海商业办公项目的情况发现，上海从2008-2015年，中原地产数据显示，商服用地供应由49宗大幅增至329宗，随之而来的是商业办公项目绝对值大增。
但按上海的人口规模和净流入趋势，住宅一直供不应求，市场缺口非常大，伴随商办用地供应达到高峰，很大一部分商业以“酒店式公寓”等名义，变成了住宅产品，有的甚至还通上了煤气，设置了独立卫生间和阳台。
当然这些显然都是违规的，早在2012年，上海市住房保障和房屋管理局提出了明确规定：
三、严格按照房屋用途加强交易管理
房屋管理部门和工商部门要加强监管，防止扰乱房地产市场行为的发生。要按照批准的土地、房屋用途严格交易管理。酒店式公寓房屋用途为居住，属于住房限售范围；公寓式办公楼房屋用途为办公，公寓式酒店房屋用途为旅（宾）馆，公寓式酒店严禁分套销售。对混淆房屋用途、误导购房者等违规行为要依法查处，切实维护购房者合法权益。
——摘自2012年7月27日，《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》
需求潮涌、规定卡壳，随之商业用地上“违规”生产的类住宅产品，在市场上“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”。此前多家媒体曾报道过，上海浦东新区、闸北、普陀、静安等很多区域的多起商办房违规被拆的事件，商业办公楼领域已成为上海违规频繁的领域。
薛建雄就直言，商业办公改居住公寓一直是不允许的，政府从规划到验收都有查验，可是需求带动下，也是因为监管有缝隙，很多开发商会等办公楼验收过后再进行装修、改造功能、改上下水，在达到居住功能后进行售卖，一时间酒店式公寓遍地开花。
公寓调控加码 去化难上加难！
但现在，上海对这一领域的调控加码了，不少业内人士就向《每日经济新闻》表达了担心：这类在市场上的历史存量大，以往可以有很多打擦边球的方式顺利卖出，但此类产品毕竟是走在“红线上”的，靠“躲”的能否“躲得了一世”，无惧禁令的能否继续无忧？
有开发商就指出，酒店式公寓始终属于一个模糊地带，只是取决于政府如何把关——没有明确说不能分割，现在把这领域调控加码之后，分割销售以及之后的一些环节可能会出现系列问题。
有负责写字楼商办的一位中介人士就告诉《每日经济新闻》，一般买这种产品多是为投资出租，纯投资的占比在30%以内，小户型的办公类产品做成公寓，售卖更容易，而且往往越小去化越容易，类似住宅都是以套来计算。
“而一旦失去了住宅功能，这些小户型商办楼的去化会变得非常困难。纯粹的办公楼买家多是资金雄厚的，而且买大面积的居多便于客户自己分割空间。本来这类物业在管理费、水电上的开支就大大高出普通住宅，后期增值又没有纯粹的办公楼高，没有优势。”
限制公寓为控人口？这一市场何去何从？
酒店式公寓价格比住宅便宜，不限购之后，对于外来人口的管理也会有些许问题。新城控股高级副总裁欧阳捷认为，此次上海对公寓下禁令肃清违规问题，这背后的真正原因，可能是上海“限制房屋销售-限制对口购房者-限制人口流入”的逻辑。
因为此类酒店式公寓相对而言面积小、总价低、不限购，而且位置不会非常差，是不少买房能力较弱的人的置业主要阵地。禁止了这类产品的销售，变相则是禁止了这类人员的置业，没有房便很难在上海这些区域留下来。
但薛建雄指出，郊区的商办物业量大，而且去化困难，做成类住宅物业容易去化。面对巨大库存，往后市场压力是否会持续，很难说。而这一市场又是受到政策影响比较大的领域，所以市场日后如何走，还看政策如何走。
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从1月6日起，一些开发商发现，自己登陆“网上房地产”（上海市房地产交易中心主办的房地产交易服务网站）的密钥失效了，仔细一看，原来是被系统暂停网签了。
1月7日，上海住建委于官网发布消息称，为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自1月6日起，市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。
网上房地产信息则显示，“一声令下”，在上海十五个区内约130余个商业办公项目被暂停销售或暂停网签，其中嘉定和青浦等区域最多，仅有15个左右的项目仍能正常销售。
▲“正常在售商业办公项目”（图片来源今日房产）
但这只是网络显示的信息，实际上情况是怎样呢？《每日经济新闻》在政策发布后第一时间走访了上海多个商业办公项目发现，很多“被禁”项目已暂停销售相关住宅类产品，虽然系统信息显示依然有货可售，但经营人员普遍声称“已无货可卖”，以此避嫌。而一部分楼盘依然在商办项目上卖住宅！
做足了“打擦边球踩红线的准备”
在商办房相对集中的青浦大虹桥地区，在被网上房地产暂停网签的恒基旭辉城，置业顾问称，项目小户型去年已卖完，目前只剩下300平以上的大户型在售。
但《每日经济新闻》了解到，恒基旭辉城有两张预售证被暂停，办公楼户型从90㎡-300㎡不等，仅其中一张被暂停销售的预售证（“闵行房管(2016)预字0000488号”）粗略统计，项目有约45套在售（17号楼约15套116-230平的办公楼；12号楼有15套116-220平的办公楼；5号楼有15套103-200平的办公楼）。
▲图片源自网上房地产（红框为小面积户型）
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对此事，旭辉集团相关负责人表示，对项目层面的问题不甚清楚，可能是手续问题，需要进一步了解。截止发稿对方尚未回复最新进展。
知名房地产人士薛建雄直言，这类项目很可能是怕被查，索性说没有货了。这是典型的临时抱佛脚的行为，等风声一过即可能继续销售或变样再卖。
陆家嘴滨江凯旋门的销售倒比较直白，干脆直接说，其实有许多酒店式公寓可卖，但政府出了政策现在不能卖。
当然，也有项目“不屑”掩饰，即使被暂停销售，却依旧在卖。但它们基本都做足了“打擦边球踩红线”的准备。
▲每日经济新闻 摄
《每日经济新闻》在位于青浦徐泾镇的中建锦绣天地，就被告知项目已接近尾盘，还有十几套酒店式公寓是可以买的。但项目现场看不到楼书、样板间等能“定形”有“证据”的物件，案场销售也闪烁其词称，没有样板间参观只能看现房。但网上房地产上，该项目明确显示“暂停销售”。
▲图片源自网上房地产
案场销售所谓的现房，是一处前后通透的毛坯房，80平方米左右，层高3米，目及处尚未发现公共卫生间的设计。
据上海2015年4月1日起实施的《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的意见》，公寓式办公建筑必须“每一分隔单元的建筑面积不小于150平方米，层高不大于4.5米，且必须带卫生设备”。
该项目所售房源，显然已经违反相关规定，且或存在近日上海住建委提到的“擅自改变房屋单元空间分割”等违规情况。
▲每日经济新闻 摄
另外，案场销售告诉《每日经济新闻》，只要消费者付过定金之后，开发商会免费为其进行装修，届时，卫浴、厨房、瓷砖都会进行铺设，购房人可以做到拎包入住。
薛建雄认为，开发商这样做，也是为了应对检查——只有先做成办公楼的形式，才能通过政府验收，在交房验收之后统一做改造，就可以说是卖办公实则当住宅来住，以此获利。
暂未被禁的公寓，也有危险？
“被禁”的项目表现不一，很多没有被列入暂停销售行列的一些酒店式公寓，看到目前的处境，销售也变得很谨慎。
比如位于闵行的新华红星国际，项目虽然迎接着一批又一批看房客，但看样板间时，销售员就会提醒，现在很多酒店公寓已经暂停销售，要出手得趁早。
据该销售介绍，此次被限制的都是50年产权的酒店式公寓，这个项目因为是40年产权，所以还不受限制。
业内人士表示，40年是纯商业，50年产权是商业综合用地，有办公、有商业。但40年和50年没有太大本质上的差别，这种打擦边球很可能也要被停掉。
据21世纪经济报道，上海有关部门建议从四个方面全方位落实类住宅整顿：加强对政府职能部门在审批、验收、办理产证过程中的失职渎职行为的问责力度；对房企、房产中介的不规范行为制定“负面清单”并严肃处理；市区联动、堵塞监管缝隙，着力完善办公类项目的设计规范、预售审批、联合验收等措施，健全类住宅监管机制、抓紧研究针对类住宅的限购政策等；严守政策底线，在合同签订、交易登记等环节强化咨询服务与风险提示，加强舆论引导，对各种误导性的宣传推介要追究责任。
如果真实落地，这意味着上海商业办公物业的销售限制将会再度加严，“黑名单”或将扩容。
上海商地8年增翻6倍 商办楼违规扎堆
一方面是调控加码，上海公寓大面积“限售”，但另一方面，《每日经济新闻》整理近年来上海商业办公项目的情况发现，上海从2008-2015年，中原地产数据显示，商服用地供应由49宗大幅增至329宗，随之而来的是商业办公项目绝对值大增。
但按上海的人口规模和净流入趋势，住宅一直供不应求，市场缺口非常大，伴随商办用地供应达到高峰，很大一部分商业以“酒店式公寓”等名义，变成了住宅产品，有的甚至还通上了煤气，设置了独立卫生间和阳台。
当然这些显然都是违规的，早在2012年，上海市住房保障和房屋管理局提出了明确规定：
三、严格按照房屋用途加强交易管理
房屋管理部门和工商部门要加强监管，防止扰乱房地产市场行为的发生。要按照批准的土地、房屋用途严格交易管理。酒店式公寓房屋用途为居住，属于住房限售范围；公寓式办公楼房屋用途为办公，公寓式酒店房屋用途为旅（宾）馆，公寓式酒店严禁分套销售。对混淆房屋用途、误导购房者等违规行为要依法查处，切实维护购房者合法权益。
——摘自2012年7月27日，《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》
需求潮涌、规定卡壳，随之商业用地上“违规”生产的类住宅产品，在市场上“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”。此前多家媒体曾报道过，上海浦东新区、闸北、普陀、静安等很多区域的多起商办房违规被拆的事件，商业办公楼领域已成为上海违规频繁的领域。
薛建雄就直言，商业办公改居住公寓一直是不允许的，政府从规划到验收都有查验，可是需求带动下，也是因为监管有缝隙，很多开发商会等办公楼验收过后再进行装修、改造功能、改上下水，在达到居住功能后进行售卖，一时间酒店式公寓遍地开花。
公寓调控加码 去化难上加难！
但现在，上海对这一领域的调控加码了，不少业内人士就向《每日经济新闻》表达了担心：这类在市场上的历史存量大，以往可以有很多打擦边球的方式顺利卖出，但此类产品毕竟是走在“红线上”的，靠“躲”的能否“躲得了一世”，无惧禁令的能否继续无忧？
有开发商就指出，酒店式公寓始终属于一个模糊地带，只是取决于政府如何把关——没有明确说不能分割，现在把这领域调控加码之后，分割销售以及之后的一些环节可能会出现系列问题。
有负责写字楼商办的一位中介人士就告诉《每日经济新闻》，一般买这种产品多是为投资出租，纯投资的占比在30%以内，小户型的办公类产品做成公寓，售卖更容易，而且往往越小去化越容易，类似住宅都是以套来计算。
“而一旦失去了住宅功能，这些小户型商办楼的去化会变得非常困难。纯粹的办公楼买家多是资金雄厚的，而且买大面积的居多便于客户自己分割空间。本来这类物业在管理费、水电上的开支就大大高出普通住宅，后期增值又没有纯粹的办公楼高，没有优势。”
限制公寓为控人口？这一市场何去何从？
酒店式公寓价格比住宅便宜，不限购之后，对于外来人口的管理也会有些许问题。新城控股高级副总裁欧阳捷认为，此次上海对公寓下禁令肃清违规问题，这背后的真正原因，可能是上海“限制房屋销售-限制对口购房者-限制人口流入”的逻辑。
因为此类酒店式公寓相对而言面积小、总价低、不限购，而且位置不会非常差，是不少买房能力较弱的人的置业主要阵地。禁止了这类产品的销售，变相则是禁止了这类人员的置业，没有房便很难在上海这些区域留下来。
但薛建雄指出，郊区的商办物业量大，而且去化困难，做成类住宅物业容易去化。面对巨大库存，往后市场压力是否会持续，很难说。而这一市场又是受到政策影响比较大的领域，所以市场日后如何走，还看政策如何走。
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